کریدور عبور از رکود مسکن - وبلاگ آریابلاگ

به گزارش وبلاگ آریابلاگ، با وجود اینکه بازار دوم معاملات مسکن مدت هاست که به کلی از کار افتاده است، راهی برای احیای این بازار وجود دارد که می تواند به منزله کریدور عبور مسکن از رکود فراگیر عمل کند. در صورتی که چرخ بازار پیش فروش آپارتمان به حرکت دربیاید، امکان بازگشت تدریجی بازار ساخت وساز به رونق نسبی فراهم می گردد. اما در برابر احیای پیش فروش نگرانی هایی از جانب سازنده ها وجود دارد که بیراه نیست. دنیای اقتصاد راه عبور از رکود با پیش فروش ساختمانی به نحو مطلوب را معرفی می نماید.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازار پیش فروش به عنوان بازار دوم معاملات ملکی از اواخر سال 99 در پی نوسان شدید قیمت مصالح به کما رفت و این کما به تدریج آن قدر طولانی شد که امسال به مرگ کامل این بازار منجر شد؛ به این معنا که عرضه آپارتمان های مسکونی به طریق پیش فروش به صفر و تقاضای پیش خرید نیز به حداقل رسید. با این حال عامل اصلی مرگ بازار پیش فروش عدم تمایل سازنده ها به عرضه واحدهای تکمیل شده خود به این طریق بود. در طول دو سال گذشته با شدت گرفتن تورم ساختمانی و رشد شدید قیمت مصالح که روی قیمت تمام شده ساختمان اثرگذار بود، ترجیح سازنده ها این بود که ساختمان های خود را پس از تکمیل برای فروش واگذار نمایند، چراکه آنها در شرایط متورم بازار مصالح نمی توانستند برآورد دقیقی از افزایش هزینه های ساخت داشته باشند و بر اساس آن قیمت فروش خود را با حاشیه سود معقول و منطقی معین نمایند. همین روند در ماه های اخیر نیز حاکم بوده و اکنون تقاضای پیش خرید تقریبا به صفر رسیده است. آن گونه که واسطه های ملکی می گویند معدود فایل های پیش فروش نیز بین سرمایه گذاران ملکی که با سازنده ها در ارتباط هستند دست به دست می گردد و اصلا به شکل رایج سال های گذشته در بازار رسمی فایل نمی گردد.

در طول دو سال گذشته رابطه بین هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز شکلی متفاوت پیدا نموده است که خود به منزله مانعی برای میل به پیش فروش عمل می نماید. در سال 1400 تورم ساخت بالا اما تورم مسکن به مراتب کمتر بود. در واقع بازار مسکن در 1400 یک سال با ثبات را پشت سر گذاشت، طوری که در طول کل سال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران سرجمع زیر 20 درصد رشد کرد. با این حال قیمت در بازار مصالح ساختمانی با سرعت زیادی رو به افزایش بود و این شرایط حتی در نیمسال اول 1401 که تورم مسکن قدری بالاتر بود، چنان پیش رفت که در عمل تورم ساخت از تورم مسکن بالا زد. در حالی که طی 6ماه نخست امسال تورم ساخت بین 40 تا 50 درصد بوده است، تورم مسکن در همین مدت به مراتب کمتر و در حدود 30 درصد ثبت شد و این شرایط مطلوب سازنده ها نبوده و نیست. شرایط به نحوی پیش رفت که حتی گفته می شد حاشیه سود ساخت وساز امسال به صفر میل نموده است و با توجه به ادامه شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی، ادامه این شرایط بغرنج بعید نیست.

از طرفی در سمت تقاضا نیز با توجه به کاهش حجم ساخت وساز از یکسو و تورم نسبتا بالای مسکن طی امسال از سوی دیگر، میل به پیش خرید ناگزیر کاسته شده و این روزها کمتر کسی از واسطه های ملکی سراغ فایل پیش فروش را می گیرد. اما سوال اینجاست که آیا پیش فروش نکردن به نفع سازنده هایی است که تحت هیچ شرایطی قصد مهاجرت از بازار ساخت وساز را ندارند؟ به عبارت دقیق تر آیا انتخاب کسانی که نمی خواهند از بازار سرمایه گذاری ساختمانی خارج شوند و هنوز کم و بیش مشغول ساخت وساز هستند مبنی بر فروش واحدهای تکمیل شده بعد از اتمام ساخت و پرهیز از پیش فروش، انتخاب درستی است؟

آنالیز شرایط فعلی بازار اول معاملات ملکی یعنی بازار خرید و فروش واحدهای تکمیل شده و آماده سکونت نشان می دهد فروش در این بازار نیز کار ساده ای نیست؛ کمااینکه متقاضیان مصرفی ملک با توجه به سطح بالای قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد قیمت در این بازار به کلی از خرید منصرف شده و بیرون بازار نظاره گر تحولات هستند. خریداران سرمایه ای نیز اگرچه در بازار حضور دارند اما با وسواس بیشتری برای خرید اقدام می نمایند، چراکه قصد آنها از خرید ملک کسب سود در میان مدت یا بعضا درازمدت است و در نتیجه آنها عموما خرید املاک به قیمت رسیده را ترجیح می دهند. بنابراین حتی فروختن واحدهای تکمیل شده سازنده ها نیز در این شرایط کار راحتی نیست.

اما چرا سازنده ها بین پیش فروش و فروش واحدها پس از ساخت، دومی را ترجیح می دهند؟ آنالیز دنیای اقتصاد نشان از وجود یک نقطه کور در مسیر سازنده ها دارد که تحلیل و تصمیم آنها را مخدوش نموده است و اگر برطرف گردد، خواهند دید که پیش فروش اتفاقا در شرایط فعلی می تواند گزینه ایده آلی برای تضمین حضور مستمر آنها در بازار مسکن باشد. این نقطه کور بحث صرفه مالی پیش فروش در مقایسه با فروش واحدهای تکمیل شده است. سازنده ها این طور تصور می نمایند که با توجه به شرایط تورمی بازار ساخت وساز، اگر واحدهای خود را تکمیل نمایند و به قیمت بالاتر متناسب با برآورد روز از هزینه های ساخت بفروشند، برنده خواهند بود. در واقع شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی انگیزه آنها را برای پیش فروش به کلی از بین برده است. این در حالی است که آنها نباید از این واقعیت که ممکن است در ماه های آینده و در زمان تکمیل واحدها، تورم مسکن از تورم ساخت کمتر باشد غافل شوند. این اختلاف تورمی می تواند حتی برای فروش واحدهای تکمیل شده نیز برای سازنده ها زیان در پی داشته باشد؛ به ویژه با توجه به اینکه فعلا چشم اندازی از کنترل تورم مصالح ساختمانی وجود ندارد و فراورینماینده ها از افزایش هزینه های فراوری نالان هستند. بنابراین در بازاری که سطح تورم ساخت بالا بوده و این موضوع حاشیه سود را تحت تاثیر قرار می دهد، اتفاقا پیش فروش می تواند گزینه ای ایده آل باشد.

ریسک و فرصت دوطرفه در بازار پیش فروش

به گزارش دنیای اقتصاد، پیش فروش برای دو طرف معاملات مسکن هم ریسک دارد، هم فرصت. ناپایداری قیمت مسکن و هزینه ساخت ریسکی است که سازنده متحمل می گردد و در مقابل پیش خریدار نیز با ریسک بدعهدی احتمالی سازنده روبرو است. افزون بر این پیش فروش می تواند از این بابت که تقاضای بالقوه زیادی برای آن وجود دارد، برای سازنده یک فرصت ویژه محسوب گردد. در شرایطی که خرید یک واحد کم متراژ در منطقه ها میانه حداقل سه تا چهار میلیارد تومان نقدینگی می خواهد و عمده متقاضیان خانه اولی نمی توانند از عهده تامین آن بر بیایند، پیش فروش می تواند راهی به خانه دار شدن با پرداخت تدریجی برای آنها باز کند و از این بابت برای پیش خریداران نیز فرصتی ویژه برای نجات از تورم آینده مسکن به حساب می آید.

برای عبور از رکود فراگیر مسکن در حال حاضر، تمرکز بر امتیاز و فرصتی که پیش فروش برای هر دو ضلع معاملات ملکی دارد راهگشاست. اگر سازنده به ساخت و پیش فروش روی بیاورد، این اطمینان نسبی وجود دارد که تقاضای بالقوه پیش خرید نیز که اکنون به محاق رفته، بالفعل می گردد. البته ماجرا به این سادگی هم نیست. اگرچه پیش فروش نفع دوطرفه دارد اما ملاحظه و نگرانی سازنده ها پیرامون مساله تورم ساخت بیجا نیست. پیش خریدار با ورود به معامله پیش خرید ملک از تورم آینده ملک در امان می ماند اما راهی ضروری است تا پیش فروشنده نیز پناهگاهی مقابل تورم آینده هزینه ساخت داشته باشد. راه بنیادی این است که سیاست هایی برای کنترل تورم ساخت در پیش گرفته گردد اما در نبود چنین سیاست هایی، تعریف یک نهاد واسط بین پیش فروشنده و پیش خریدار می تواند راهگشا باشد. این نهاد واسط که می تواند بانک تخصصی بخش مسکن باشد، به منزله کریدور عبور از رکود مسکن عمل خواهد نمود و تضامینی که سازنده و پیش خریدار در یک قرارداد پیش فروش ملک به آن احتیاج دارند را در اختیار دو طرف خواهد گذاشت.

در اواسط دهه 90 طرحی برای ایفای نقش بانک عامل بخش مسکن در بازار پیش فروش مطرح شد.

مبنای این طرح افتتاح یک حساب امانی متعلق به سازنده نزد بانک بود و قرار بود آورده پیش خریداران در این حساب تجمیع و به تدریج متناسب با پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار گیرد. اما کارشناسان مسکن معتقدند نگاه یک طرفه و بدبینانه به سازنده در این طرح عامل استقبال صفر از آن بود و حتی یک قرارداد پیش فروش نیز در بازار رسمی تعریف شده به این ترتیب منعقد نشد. اکنون با تجربه ناموفقی که از گذشته درباره نحوه مداخله نهاد واسط وجود دارد، راهکار مطلوب این است که ضلع سوم به نحوی وارد عمل گردد که ضلع چهارم یعنی تامین نمایندگان مصالح ساختمانی را نیز درگیر کند. در قالب مدل نو تامین مصالح برای پیش فروش باید با پشتیبانی نهاد واسط به نحوی صورت گیرد که مساله تورم در این بازار نیز برای پیش فروشنده حل گردد. بازار پیش فروش برای احیا به یک مدل نو برای مداخله نهاد واسط احتیاج دارد و این مدل نو باید بر پایه برطرف نگرانی سازنده ها باشد؛ کمااینکه مساله نااطمینانی های پیش خریداران در قالب حضور نهاد واسط حل می گردد اما نگرانی های پیش فروشنده ها در حال حاضر پا بر جاست. در صورتی که مدل بهینه مداخله در بازار پیش فروش تعریف و پیاده گردد، نه تنها بازار ساخت وساز از رکود خارج خواهد شد، بلکه بازار مصالح ساختمانی و بازار مسکن نیز به تدریج شرایط عادی پیدا نموده و از رکود خارج می شوند.